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2018哪些城市的房子值得买?也许我们都错了

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发表时间:2018-02-24 14:17作者:admin来源:美联高中留学网址:www.uess.cn

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  来源:地产八卦女(dichanbaguanv),不代表洞见财经观点

  ?王外站在原地大声喊道,但自己有少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的

  “我的钱呢?”王员外站在原地大声喊道,但自己有多少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的财产还是不能轻易告诉别人。所以在这玄关之内的密封效果还是很不错的,尽管自己撕心裂肺,但外面人丝毫听不见里面的动静。看着空荡荡的一切,王员外一脸惨白,但他还是让忍住内心的愤怒,缓缓走出,对着周围的人说道“你们这些人如果不在三天内将我丢失的钱找回来,我就杀了你们”听到员外如此狰狞的表情,众人纷纷一愣,随后连忙点头,但丢失了到底多少钱,这是士兵都不知道的事情,但他们也不敢问,直接低着头然后慢慢退下。看到众人离去,王员外一直在想自己的钱财为何会被别人盯上,而且自己的钱财只有自己知道在哪里,其他人也不知道,难道是内部人干的?可这时候突然想到了一个人,那就是刚刚来不久的王大拿,难道他知道内幕?想到这里,王员外急速赶回了房间。房间中王大拿也是在焦急的等待对方的归来,毕竟今晚的事情十分重大,如果对方家中真的丢了东西,那自己这条信息很可能让自己在本地更加如鱼得水,心想事成。这时候,门外王员外正慌慌张张的从外面跑了进来,一进门便把外面的们给关了上来。虽然一脸紧张的问道“兄弟,你刚刚所说我家是不是少了东西,你怎么知道?”看到对方的表情,王大拿心中也是一喜虽然不知道对方的到底少了多少钱,但看到对方的表情就知道,肯定不少。心中也是暗自窃喜,这种事情不正是自己立功之时吗。于是便说道“敢问是不是丢钱了?”王员外此时也不敢在隐瞒于是连连点头。看到这里,王大拿表情异常精彩起来,于是说道“大人现在是不是还不知道小偷是谁?”王员外连连点头,毕竟那些钱可不是俸禄,都是一些见不得光的钱,王大拿也不是官场之人,所以说一下也是可以,只不过稍微一笔带过即可。“没错,我正想知道呢,你有消息?”“没错,我这么晚赶过来就是为了这件事情”王大拿说道。看到对方一脸认真,而且丝毫不像吹牛的样子,员外也是有些感动,于是说道“你说我家把守如此森严而且还有高手坐镇,怎么可能在这个眼皮子底下出现被盗的事情那是不是内部人干的?”王大拿轻轻摇了摇头,这个时候他其实也要摆出一个高人一等的样子,这样对方才会渐渐的重视起自己来,毕竟之前也说过王大拿确实是一个有能力的人,要不然也会在这兵荒马

  一直以来,都是坚定的一二线流派,三四五线平常碰都不碰。

  然而,回想起老家那些不输一二线、甚至远胜一二线的美好生活,我又觉得,人生在世,留个心安处,也许会更好。

  是啊,“你未看此花时,此花与汝心同归于寂。你来看此花时,则此花颜色一时明白起来”,同样的,你没到三四线时,则三四线人的安逸与幸福与你无关;你来到三四线时,则生活的真谛,一时又明白起来。

  1

  买房是为了什么?

  过年回家走亲戚,邻家小妹自告奋勇开车接我。

  行走在蜿蜒却比北京通畅两倍的村村通公路上,我好奇地跟她聊,“你啥时学会的开车?”

  她颇有些自豪地说:现在的人都会开车啊。我老公没事就教我,驾照非常好拿。我没事就开出去玩,爬爬山越越野什么的。为这,我爸妈和老公还单独给我买了一台车呢!

  我正想着我在北京不知啥时能像小妹一样自由自在开车的时候(我有驾照,但是因为一直呆在北京,没有京户、没有牌照,就算有钱也不敢买车开),小妹这时候主动跟我说:虽然我们一直都在慈利(张家界下属县市),但生活绝对过得去,不比你差哦。听说你还是想到大城市买房,我觉得吧,还是别买了。

  张家界慈利县位置

  “为什么?”我越发好奇。

  “买房是为了什么?”她说,“当然投资赚钱很重要,在大城市里有好的教育医疗资源也很不错,但人生在世,来这一遭,最重要的还是幸福。”

  “你看虽然我们慈利县很偏,湘西北了,去长沙上高速都要四个小时,但该有的都有。比如电影院?!虽然小了点,但热门的影片都会在第一时间上映。比如飞机场?去荷花机场1个半小时绝对可以赶到,大部分城市都会飞。虽然没有首都机场那么方便可以出国游,但对于普通人出行,绰绰有余了。再加上慈利近两年会通高铁,以后去长沙,哪个地方都方便。”

  “再比如物价?你们都说三四线城市信息物流不发达,那你知不知道这里的生蚝多少钱?从湛江运过来的都才7、8块钱1斤啊,巴掌大一个的那种大生蚝。这样的生蚝在北京得卖20一斤了吧?!再比如提子,葡萄、橘子什么的,比北京绝对便宜一大截。”

  不错,北京的提子至少18-20一斤了,贵就贵在店铺门面,所以我在北京,都不敢怎么敞开了吃水果。而三四线老家卖水果不需要多少租金,农产品价格一直很低(过去5年间,粮食、肉类价格仅上涨10%),虽然“谷贱伤农”,但也从侧面保证了三四线人的生活品质,敞开吃绝对是吃不穷的。

  “可是北京工资比慈利高一大截啊,”我仍然不服气,“发展前景比老家好些”。

  “那好,我给你算个账。”小妹说,“北京租房至少得3000左右吧?就算北京平平均工资8000,到手也不过5000。再加上北京物价那么贵,生活水平绝对赶不上慈利——慈利月工资平均三四千是有的吧?现在连在万福温泉酒店里帮忙打扫卫生整理房间的阿姨都有2000工资了。你在北京花一两千请客,还不如在家让爸妈炒个菜做顿饭来得实惠呢!”

  “至于发展前景,留在三四线的,大都是全家族人帮你使力,你凭什么说发展前景没有在北京单打独斗的好?当然我承认,赚大钱还得去北京上海,但已经留下来的,本身就是赚不了什么大钱、竞争欲望不那么强的普通人。我们这些普通人,对发展前景也不抱太大期望,能够安心养家就好,再说边坊邻近的都会照顾你,你努力工作对得起自己的工资就行。你别一说,就说发展前景什么的,我们没那么高远的追求,就想踏踏实实过活而已。”

  小妹说到这里,我恍然明白了:喜欢说发展前景的大都是觉得自己有能力闯一闯的人。而主动留在三四线的,则大都是认清了自己的能力和定位的人。前一种人追求梦想,去一二线拼一拼当然很好;后一种人认清现实,留在三四五线踏实过活,又有什么不可以呢?

  所以,留不留在三四线(在三四线买不买房),根本问题在于,你究竟是哪一种人?

  2

  三四线城市不讲规则吗?

  曾经看过很多文章,曾经也多次附和过,四五线城市信息不发达、不透明、办事不讲规则,但是再次回到老家,感受到的,却与曾经附和过的,完全不是一回事。

  三四线城市不讲规则?也许,这是真的,但却不一定冷如冰霜。

  比如,有媒体曾写过,“三四五线城市处在整个中国财富生态链的最底端,于是这儿有人一大早去超市里领鸡蛋排队听课,城市里卖不动的假货在这儿有,城市里玩不下去的传销在这儿有,赚的最少,贬的最快,还容易被骗,他们其实最需要正确的信息和理念。”

  然而,实际感受是,领鸡蛋排队一拥而上的现象不仅仅是三四线,北上广深都发生过甚至更频繁,因为大城市这类促销活动很普遍;这里也根本没人敢卖假货,小城市乡里乡亲的,你敢卖假货,别人就敢打断你的腿;小城市也根本没有搞传销的,因为搞传销需要有“国家投资”别人才敢信,比如北海有“北部湾开发”,廊坊有“京津冀一体化”,而我们的老家小城市,山高皇帝远,谁会信这里会有国家来投资(真正的传销基地,其实主要是环一线的热点城市和二线,比如嘉兴、燕郊,海南、武汉等等)?就算传销敢来,村里城里大都互相认识,谁又敢来这里拉人头?

  至于说“四五线城市的人赚的最少,贬的最快,还容易被骗,他们其实最需要正确的信息和理念”,就更是弥天大谎了。就我的感觉而言,只有个别糊涂的老头老太太才会这样,现在信息时代了,谁都有手机,谁都不傻。特别是农村人办事,往往核实了一遍又一遍才安心。倒是那些大大咧咧的一二线小青年,上当受骗的机会远超四五线朋友。

  因此,结合小妹给我的启发,以及与固有的“三四线最底层”印象相冲突的现实感受,我觉得,三四线城市的发展潜力究竟如何,究竟是不是属于被城市化浪潮抛下的阶层,这一个问题真的应该集思广益、不那么武断的好好探讨下。

  3

  根本在于“心”

  刚才我们提到过,在三四线城市买房,根本在于“心”,在于你究竟是不是安心于这里的环境,安心于这里的人情。因为归根到底说起来,三四线基础设施硬件确实没有一二线完善,很多事情只能找村委会(居委会)、亲戚朋友大家族这些“软组织”,而一二线基础硬件完善,不需要“软组织”,相反“软组织”的存在还妨害了公平竞争,这也是一二线与三四线最根本的区别之一。

  由此,从这方面看,三四五线城市的房产,天生的居住属性大于其他属性,如果自住的话就很好,而如果是投资的话,就需要谨慎了。

  话都这么说,但其实从涨幅看,三四线的涨幅这一波并不比一二线弱。例如张家界市区,目前的二手房均价已经从五六千涨到近八九千,直接与长沙看齐;衡阳、岳阳房价上万的楼盘比比皆是,甚至远超长沙——注意,这些城市是没有调控或轻微调控的,假如一二线也没有调控放开了让大家买,这些城市的房价和涨幅绝对赶不上一二线。

  从这方面看,三四线的涨幅没有经过政策压缩,受一二线限购外溢性需求影响较大,其涨幅质量确实不如一二线,但要说它只有居住属性、没有投资属性,这话就绝对错了。

  就我个人而言,我认为:存在消费升级现象、人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高的三四五线城市,房价是可以看多适当买入的。

  4

  这么说的依据在哪?

  这么说的依据在哪?就拿第一个标准“消费升级”来说,有消费升级现象,说明这些小城市的居民较为富裕,在20%-30%的首付的前提下,拿个20万是比较轻松的。随着互联网的普及,交通通畅性的提高,三四线城市居民的审美、视野都在提升,加之湖南的房价较低,他们有能力也有动力改善自己的居住环境,一些一线开发商如碧桂园、恒大就满足了这种消费升级需求,毕竟他们建的房子,比农民自建房确实要好看多了。

  一般来说,在最底层的乡镇,如果大都楼房林立,说明这里的人生活水平还是蛮好的,不是我们想象中的那么差。相应的,住在这里的年轻人,在父母的支持下去县城里买套新房(学区房),往往也很正常。

  ?王外站在原地大声喊道,但自己有少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的

  “我的钱呢?”王员外站在原地大声喊道,但自己有多少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的财产还是不能轻易告诉别人。所以在这玄关之内的密封效果还是很不错的,尽管自己撕心裂肺,但外面人丝毫听不见里面的动静。看着空荡荡的一切,王员外一脸惨白,但他还是让忍住内心的愤怒,缓缓走出,对着周围的人说道“你们这些人如果不在三天内将我丢失的钱找回来,我就杀了你们”听到员外如此狰狞的表情,众人纷纷一愣,随后连忙点头,但丢失了到底多少钱,这是士兵都不知道的事情,但他们也不敢问,直接低着头然后慢慢退下。看到众人离去,王员外一直在想自己的钱财为何会被别人盯上,而且自己的钱财只有自己知道在哪里,其他人也不知道,难道是内部人干的?可这时候突然想到了一个人,那就是刚刚来不久的王大拿,难道他知道内幕?想到这里,王员外急速赶回了房间。房间中王大拿也是在焦急的等待对方的归来,毕竟今晚的事情十分重大,如果对方家中真的丢了东西,那自己这条信息很可能让自己在本地更加如鱼得水,心想事成。这时候,门外王员外正慌慌张张的从外面跑了进来,一进门便把外面的们给关了上来。虽然一脸紧张的问道“兄弟,你刚刚所说我家是不是少了东西,你怎么知道?”看到对方的表情,王大拿心中也是一喜虽然不知道对方的到底少了多少钱,但看到对方的表情就知道,肯定不少。心中也是暗自窃喜,这种事情不正是自己立功之时吗。于是便说道“敢问是不是丢钱了?”王员外此时也不敢在隐瞒于是连连点头。看到这里,王大拿表情异常精彩起来,于是说道“大人现在是不是还不知道小偷是谁?”王员外连连点头,毕竟那些钱可不是俸禄,都是一些见不得光的钱,王大拿也不是官场之人,所以说一下也是可以,只不过稍微一笔带过即可。“没错,我正想知道呢,你有消息?”“没错,我这么晚赶过来就是为了这件事情”王大拿说道。看到对方一脸认真,而且丝毫不像吹牛的样子,员外也是有些感动,于是说道“你说我家把守如此森严而且还有高手坐镇,怎么可能在这个眼皮子底下出现被盗的事情那是不是内部人干的?”王大拿轻轻摇了摇头,这个时候他其实也要摆出一个高人一等的样子,这样对方才会渐渐的重视起自己来,毕竟之前也说过王大拿确实是一个有能力的人,要不然也会在这兵荒马

  除了看农村自建房判断三四线楼市的消费能力之外,还有个重要的指标就是小轿车。在我的身边,几乎所有的留乡90后都有自己的小车(当然,娶媳妇拿车当彩礼是其中一个原因)。我回老家几天参加初中同学会,偶然发现,同学们停在饭店外的小汽车竟然将停车场里的停车位全部停满了。

  从这一方面来看,三四线农村最明显的消费升级就是家家买车,5万-15万元的A级汽车是首选。以前大家春节去亲戚家还要坐大巴车,现在好了,直接开小轿车去拜年,方便很多。

  这一点,从2013年到2017年不同类型汽车销量占比变化可以看出来。过去5年汽车消费有两个升级:一是农村消费升级带来的A级汽车(紧凑型轿车)销量占比提升;二是城镇消费升级带来的C级汽车(中大型轿车)销量占比提升。

  从数据上看,乡村的消费增速开始甩开城镇,这意味着乡村的消费升级大幕正缓缓拉开。

  除了内生性的消费升级、一二线限购外溢性需求之外,三四线城市房价上升动力,还有一个重要的因素是棚改。这波三四线红利的成因主要是:资金贬值效应下,三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。

  简单来说,就是三四线棚改导致货币泛滥,一二线限购导致资产荒。由于货币贬值是客观存在的(例如建材和人力涨价,三四线城市自建房越来越贵,部分拥有自建房权力的农民也不得不去城里买房,这是一种被城镇化现象,但也是一种货币贬值现象)。大家为了资产保值,在没有好的投资标的的情况下,只好将钱投进三四线城市。

  根据调研数据,大约有38%的外出打工者想回老家买房,有21%的想去老家的省会城市买房。也就是说,大约有6成的人想回乡置业。在省会大多限购的情况下,三四线老家成了他们唯一的选择。

  尤其是这两年,三四五线老家的棚改力度很大,大部分是货币补偿(即直接给钱),因此,拿了拆迁款直接在市县买房子的同乡不在少数。这也导致过去这一年,三四线城市房价出现了明显的上涨。

  山东公布了2018年各市的计划棚改量,可以看出日照、菏泽、德州等市的棚改量很大,预计这些城市的房价会比较坚挺。

  5

  有潜力的三四线具备这些特征

  除了消费升级,有发展潜力的三四五线城市的其他特征,例如人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高,等等。

  首先说说人口。我们都说三四线城市大多是人口流出型城市,确实,这是对的。但这不代表这些城市就没有了发展。例如张家界市,本地只有一个吉首大学张家界学院,根本留不住去了外地的大学生。但是张家界是旅游大市,来到这里游玩的全国人民来往如织,这里的人口流动就非常活跃。同样的,处于湘南交通重心的衡阳、接壤湖北长江洞庭一线的岳阳,人口流动也非常活跃。

  然后说说机场。我们知道机场的建设立项都是需要一定人口流量来支撑的,否则国家不会批。机场分为4F、4E、4D、4C、3C从高到低五个等级,4C级以上机场可以停飞空客A320、波音737等双发中程窄体客机,这也是目前最常见的客机标准。4c级以下的3C机场就只能停飞波音733、ERJ、ARJ、CRJ等中短程支线客机,已经完全没法满足航空公司的盈利需求了,所以个人认为,附近拥有4C及以上机场的三四线城市,大多有发展前途(张家界荷花机场属于4D级)。

  ?王外站在原地大声喊道,但自己有少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的

  “我的钱呢?”王员外站在原地大声喊道,但自己有多少钱自己也不清楚,毕竟财不外漏,自己的财产还是不能轻易告诉别人。所以在这玄关之内的密封效果还是很不错的,尽管自己撕心裂肺,但外面人丝毫听不见里面的动静。看着空荡荡的一切,王员外一脸惨白,但他还是让忍住内心的愤怒,缓缓走出,对着周围的人说道“你们这些人如果不在三天内将我丢失的钱找回来,我就杀了你们”听到员外如此狰狞的表情,众人纷纷一愣,随后连忙点头,但丢失了到底多少钱,这是士兵都不知道的事情,但他们也不敢问,直接低着头然后慢慢退下。看到众人离去,王员外一直在想自己的钱财为何会被别人盯上,而且自己的钱财只有自己知道在哪里,其他人也不知道,难道是内部人干的?可这时候突然想到了一个人,那就是刚刚来不久的王大拿,难道他知道内幕?想到这里,王员外急速赶回了房间。房间中王大拿也是在焦急的等待对方的归来,毕竟今晚的事情十分重大,如果对方家中真的丢了东西,那自己这条信息很可能让自己在本地更加如鱼得水,心想事成。这时候,门外王员外正慌慌张张的从外面跑了进来,一进门便把外面的们给关了上来。虽然一脸紧张的问道“兄弟,你刚刚所说我家是不是少了东西,你怎么知道?”看到对方的表情,王大拿心中也是一喜虽然不知道对方的到底少了多少钱,但看到对方的表情就知道,肯定不少。心中也是暗自窃喜,这种事情不正是自己立功之时吗。于是便说道“敢问是不是丢钱了?”王员外此时也不敢在隐瞒于是连连点头。看到这里,王大拿表情异常精彩起来,于是说道“大人现在是不是还不知道小偷是谁?”王员外连连点头,毕竟那些钱可不是俸禄,都是一些见不得光的钱,王大拿也不是官场之人,所以说一下也是可以,只不过稍微一笔带过即可。“没错,我正想知道呢,你有消息?”“没错,我这么晚赶过来就是为了这件事情”王大拿说道。看到对方一脸认真,而且丝毫不像吹牛的样子,员外也是有些感动,于是说道“你说我家把守如此森严而且还有高手坐镇,怎么可能在这个眼皮子底下出现被盗的事情那是不是内部人干的?”王大拿轻轻摇了摇头,这个时候他其实也要摆出一个高人一等的样子,这样对方才会渐渐的重视起自己来,毕竟之前也说过王大拿确实是一个有能力的人,要不然也会在这兵荒马

  最后说说特色经济。在我国经济进入新常态的背景下,县域将成为实现我国经济发展动能转换、推进供给侧改革的重要载体和先锋。前段时间出台的宅基地政策,就是为县域经济的焕发做准备。只要一个城市有自身特色,这个城市就有壮大为二线的可能。例如张家界旅游经济效益,确实却来越好;衡阳、株洲的重工业,也发展得非常不错。

  6

  未来城市化路径是怎样的?

  虽然说了这么多,按照我们在一二线朋友的思维,在四五线城市买房,人生地不熟,总觉得不踏实。而且,虹吸效应的存在,也让人心生疑虑。

  三四线老家会像河北一样被北京吸干吗?米宅米宅对此曾说,“未来河南只有一个城市叫郑州,虹吸效应会非常明显,郑州的人和钱会被北上深杭吸走,郑州会吸走所有地市和县城优秀的人和聪明的钱。郑州,是整个河南资产配置最后的屏障。郑州以下,都不碰!”

  然而我觉得,我们可能将虹吸效应的影响夸大过度了。俗话说,宁为鸡头 ,不为凤尾,对于有些厌倦了竞争的人才和富豪来说,三四线才是他真正的归属。再加上考虑到资产配置、杠杆 (我们县城可以做到极低的首付比例)等因素,一棍子打死所有三四线城市,真的很冤。

  未来中国城市化的路径究竟是怎样的?有人说遵循国外的发展模式:从虹吸效应的城市化,到环一二线、郊区经济的逆城市化。但我觉得,中国很有可能是一二线、三四五线同时并重发展 、全面竞争的模式,而不会走欧美国家的老路子。

  为什么这么说?这要从我们国家的政治体制谈起。国外的政治体制是流动自由,所以城市发展也非常自由散漫;然而中国大陆是典型的县域基层体制,每个城市都有追求政绩的欲望,每个城市也都有发展向上的强劲动力——所以我们经常看到某某工业园建在偏远的山区,某某新城变成了鬼城这一类失败案例 。

  从根本而言,这种模式对部分城市可能不够公平,例如该大力扩张的城市如北上广深没法扩张,但对广大的三四线小城市,是非常公平的。它从政治体制上保证了这些城市永远没法变成美国芝加哥那样的“废城 ”,更进一步保证了房地产经济在三四线城市的可持续性。

  三亚的降价底线表明,政府不可能允许房地产大跌。特别是对房地产倚赖程度较大的三四线城市,维持缓涨是其基本意识形态。

  由此,我觉得我们可能有些太小看县域经济对中国经济的贡献了,具体的数据我没查,但我觉得目前中国经济消费的重心仍在县域基层。三四五线城市的房地产,也许远没有想象中那么悲观。

  7

  三四线购房指南

  最后谈谈在三四线购房指南。

  (1)在老家购房,可能收益不会很高,可能转手不那么容易,但它的的确确是获得幸福感最快的方式。因为无论是人情还是环境,大家都在彼此照应。特别是对于将要生小孩、生二胎的孕妇来说,住在老家坐月子,有父母帮忙带、做饭打扫卫生,是极为舒适的。

  (2)不是所有人都向往一二线,毕竟高竞争压力。因此,对于能够留在一二线的朋友来说,留下来当然最好。认准了自己在一线留不下、从小竞争欲望不强的朋友,也别灰心、更别犹豫,你的快乐老家,仍然是个好去处。

  (3)说实在话,现在三四线房子也涨了一波,升值空间不大了。特别是三四线收入涨幅较慢的情况下,1万每平的房价,几乎是当地居民所能买得起的极限。当然,北上广深的5万房价,也几乎是当地居民所能承受的极限。

  所以从这方面看,目前已涨过一波的三四线房产,值得买吗?当然值得买。你自住就最好不过,一二线的房子还给不了你这种安逸感。但如果是投资、不是自住,三四线房产最好别拿来玩,房住不炒的大环境,搞不好会套牢。一线有泡沫,二线有泡沫,三四线的泡沫确实是最大的。

  (4)目前投资的话,可以考虑中山、东莞、惠州、无锡、嘉兴、珠海等环大城市圈的三线城市,或者考虑海南的东线,如琼海、文昌、万宁、陵水的房子,在北方雾霾肆虐之时,这里可以成为人们逃离的最佳之所,也是未来家族度假居住用房最佳场所。

  (5)三四线城市营商环京普遍不发达,请勿购买商铺、写字楼,除非真的是热门的档口。

  (6)所有的投资都是为了自己以及下一代更幸福的生活,有些是不能拿钱或房子来衡量的。如何用最少的钱实现最大的人生幸福感,是一门学问。

  最后,我只能说,人生的比例尺不一样,人生体味到的幸福也不一样。

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